Η μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί μια σειρά από βήματα και ενέργειες αλλά και την βοήθεια διαφόρων επαγγελματιών (δηλαδή δικηγόρο, συμβολαιογράφο, λογιστή, πολιτικό μηχανικό κ.λπ.). Οι επαγγελματίες αυτοί θα συγκεντρώσουν όλα τα δικαιολογητικά και θα ολοκληρώσουν τον σχετικό νομικό και τεχνικό έλεγχο του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, διασφαλίζοντας έτσι πλήρως τον αγοραστή.
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνουν οι συγκεκριμένοι επαγγελματίες είναι ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, προκειμένου να εντοπίσουν πιθανά νομικά ή/και τεχνικά ζητήματα και να τα επιλύσουν πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου. Για το λόγο αυτό η συνδρομή δικηγόρου και πολιτικού μηχανικού θεωρείται απαραίτητη. Ο νομικός έλεγχος αφορά στη διερεύνηση των τίτλων κτήσης του ακινήτου, των βαρών, απαιτήσεων και κάθε είδους υποχρεώσεων αυτών και την επίλυση κάθε νομικού ζητήματος. Ο έλεγχος του πολιτικού μηχανικού, αφορά τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος του ακινήτου, τη συμμόρφωση των κτιρίων με την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και γενικά την τήρηση των πολεοδομικών κανονισμών.
Μετά τους παραπάνω ελέγχους, ο πωλητής αναλαμβάνει την προσκόμιση των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη μεταβίβαση στον συμβολαιογράφο που συντάσσει τη σύμβαση μεταβίβασης, ακολουθεί η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης από τον αγοραστή και στη συνέχεια η υπογραφή της σύμβασης από τα συμβαλλόμενα μέρη. Η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη ολοκληρώνεται με τη μεταβίβαση / καταχώρηση του συμβολαίου αγοράς στο οικείο υποθηκοφυλακείο / κτηματολογικό γραφείο. Μια περίληψη των σταδίων της διαδικασίας πώλησης μεταφοράς έχει ως εξής:
Στάδια
-
Πρωταρχικός έλεγχος των νομίμων παραστατικών του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
Πρόκειται για το στάδιο του νομικού και τεχνικού ελέγχου κατά το οποίο ο πωλητής πρέπει να συνδράμει τον αγοραστή (ή τον εκπρόσωπό του) με οποιοδήποτε έγγραφο θα χρειαστεί για την ταχύτερη ολοκλήρωση των σχετικών ελέγχων ενώπιον των αρμόδιων αρχών. (υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο / Πολεοδομία κ.λπ.). Εάν κατά τους ελέγχους εντοπιστούν προβλήματα, τα οποία πρέπει να διορθωθούν πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου και ο πωλητής/μεταβιβάζων υποχρεωθεί να αναλάβει τα έξοδα για την αποκατάστασή τους, μπορεί να θέσει θέμα πληρωμής αρραβώνων, η οποία συμφωνείται να πληρωθεί από τον αγοραστή, με την ταυτόχρονη υπογραφή προσύμφωνου αγοράς.
-
Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο (προαιρετικό)
Το προσύμφωνο συντάσσεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, δεσμεύει και τα δύο μέρη ώστε να πραγματοποιήσουν την περιγραφόμενη μεταβίβαση, τον πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή και τον αγοραστή να πληρώσει το συμφωνηθέν τίμημα στον πωλητή. Περιλαμβάνει όλες τις προϋποθέσεις που τίθενται ως προϋπόθεση για την ολοκλήρωσή του, δηλαδή την αγοραπωλησία και την υπογραφή της οριστικής σύμβασης. Εξαρτάται είτε από συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, το πέρασμα του οποίου ενεργοποιεί την υπογραφή της οριστικής σύμβασης, είτε από την εκπλήρωση συγκεκριμένων υποχρεώσεων εκ μέρους των μερών κατά περίπτωση. Μεταξύ των δικαιωμάτων που παρέχονται στα μέρη, ο αγοραστής έχει βασικά το δικαίωμα να απαιτήσει την επιστροφή της προκαταβολής (αρραβώνα) εις διπλούν, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τους όρους που συμφωνήθηκαν από τον πωλητή, και στον πωλητή το δικαίωμα να παρακρατήσει τη δέσμευση σε περίπτωση απόσυρσης του αγοραστή. Η συμβολαιογραφική αμοιβή για την προετοιμασία του προσύμφωνου αναλαμβάνεται (κατά κανόνα) από τον αγοραστή, αφού αυτή αποτελεί μέρος της συνολικής αμοιβής του συμβολαιογράφου, για την κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης.
-
Υποχρεώσεις Πωλητή – Αγοραστή
Ο πωλητής υποχρεούται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο, τον οποίο θα υποδείξει ο αγοραστής, όλα τα απαιτούμενα έγγραφα στον αγοραστή, προκειμένου να συνταχθεί η σύμβαση. Αντίστοιχα, αρκεί ο αγοραστής να έχει ΑΦΜ και να προσκομίσει τα πλήρη στοιχεία της ταυτότητάς του στον συμβολαιογράφο καθώς και να καταβάλει τον αντίστοιχο φόρο μεταβίβασης στην τοπική ΔΟΥ. Σε περίπτωση που δεν εμφανιστεί αυτοπροσώπως κατά την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης ή του προσύμφωνου, απαιτείται να προσκομίσει σχετικό ειδικό πληρεξούσιο με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, σε συγκεκριμένο εκπρόσωπο/διαχειριστή.
-
Υπογραφή της σύμβασης
Όταν ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώσει την υποβολή όλων των παραπάνω εγγράφων και τα κρίνει σωστά και σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, η υποβολή της οποίας, από τον αγοραστή, προηγείται της αγοράς. Η δήλωση αυτή, η οποία περιέχει τα στοιχεία του πωλητή και του αγοραστή, περιγραφή του μεταβιβασθέντος ακινήτου και το δηλωθέν τίμημα της προβλεπόμενης μεταβίβασης, υποβάλλεται από τον αγοραστή στη ΔΟΥ του ακινήτου και ο αναλογούν φόρος καταβάλλεται από αυτόν εντός τριών ημερών από την έκδοση της σχετικής ταυτότητας οφειλής από την οικεία ΔΟΥ (μετά την πάροδο τριών ημερών το ποσό του φόρου βαρύνεται με τις νόμιμες προσαυξήσεις).
Κατά την υπογραφή της σύμβασης, και ενώπιον του συμβολαιογράφου, οι συμβαλλόμενοι εμφανίζονται αυτοπροσώπως ή μέσω του εξουσιοδοτημένου πληρεξουσίου τους, ενδεχομένως οι δικηγόροι των δύο μερών, διερμηνέας σε περίπτωση αλλοδαπών που δεν μιλούν ελληνικά και μεσίτης ακινήτων, εάν έχει μεσολαβήσει στην προετοιμασία της σχετικής μεταφοράς.
-
Ολοκλήρωση μεταβίβασης
Μετά την υπογραφή της σύμβασης, ο αγοραστής θα μεριμνήσει για τη μεταφορά/καταχώριση επίσημου αντιγράφου της υπογεγραμμένης σύμβασης, στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο και θα λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό (μεταβίβαση/εγγραφή), οπότε και καθίσταται ο πλήρης ιδιοκτήτης του ακινήτου.
